Atualmente, com a construção de empreendimentos com maior número de apartamentos e cada vez mais áreas comuns, as funções básicas do grupo gestor de um condomínio também têm mudado ao mesmo passo da evolução destes empreendimentos.
A concepção de condomínios com muitos apartamentos e áreas de lazer são parte de uma estratégia coletiva de divisão de despesas: quanto mais pessoas para dividir a conta, menos cada um contribuirá para obtenção dos serviços. Porém, nem tudo são boas notícias.
Essa nova concepção exige cada dia mais dos seus administradores. São necessárias estruturas maiores para atender a rotina de um grande empreendimento, planejamento para que tudo funcione plenamente e muitas inovações, visando atender os almejos e expectativas da massa condominial.
As configurações do grupo de administração do condomínio podem variar, a depender do tamanho do empreendimento, número de unidades, convenção de condomínio, deliberações de assembleias, entre outros. Usualmente, neste grupo temos:
Síndico: que pode ser condômino ou profissional;
Subsíndico: função atualmente suprimida pelo Código Civil, porém, ainda existente em muitos condomínios;
Conselho Fiscal: composto de condôminos, não podendo ser terceirizado ou “profissional”;
Conselho Consultivo: também composto de condôminos, a depender de exigências feitas pela convenção de condomínio;
Comissões: são formadas para tratar de assunto determinado. Ex: comissão de segurança, comissão de eventos, comissão de obras, entre outras.
Administradora: empresa contratada para gerir questões burocráticas e administrativas do condomínio.
Mas você sabe, de fato, quais são as funções dos membros que compõem a administração do seu condomínio? Se não sabe, esse é o momento de descobrir.
SÍNDICO
Segundo o Código Civil (Lei 10.406/02), as funções do síndico são:
Art. 1.348 – Compete ao síndico:
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
IX – realizar o seguro da edificação.
§ 1o Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.
Sendo assim, conforme determina a legislação vigente, sabemos que o síndico é o responsável por fazer a roda girar.
As funções administrativas, previstas no artigo acima, podem ser delegadas à Administradora, conforme a própria lei prevê. Essa transferência normalmente acontece pois a Administradora possui profissionais específicos para execução destas funções, além de dispor de sistemas e controles que auxiliam nestas funções.
SUBSÍNDICO
Conforme falei acima, a função de subsíndico foi suprimida pela legislação vigente, porém, há convenções que fazem previsão de eleição deste cargo. Se for para somar e ajudar na rotina do empreendimento, por que não eleger? Via de regra, o subsíndico atua na ausência ou impedimento do exercício do síndico eleito. Apesar da supressão do cargo na legislação, a figura do subsíndico se faz muito presente quando o condomínio elege um síndico profissional.
CONSELHO FISCAL
Via de regra, as funções básicas do conselho fiscal já estão no próprio nome: FISCALIZAR.
Esse grupo de condôminos tem como premissa a gestão financeira: Fiscalizar as contas, dando parecer favorável (ou não) para as despesas realizadas, arrecadações e checagem de inadimplência, bem como ações tomadas. Tem importantíssimo papel na saúde financeira de um condomínio: é a partir do acompanhamento destes membros que é possível identificar qualquer situação que possa levar as finanças do condomínio a nível crítico e corrigi-las rapidamente, sem que o problema vire uma bola de neve! Há também convenções que atribuam outras funções ao conselho fiscal, tais como: assessorar o síndico em decisões que não demandem decisão assemblear, deliberar sobre recursos de multas aplicadas ou até mesmo a aplicação de penalidades em caso de transgressão ao regimento do condomínio.
CONSELHO CONSULTIVO
Neste, diferente do conselho fiscal, o grupo denominado CONSELHO CONSULTIVO tem como função assessorar o síndico nas decisões diárias da vida condominial. Quando a convenção não atribui essa função ao conselho fiscal (como mencionamos acima), o conselho consultivo funciona como um órgão de consulta, onde o síndico se apoia para tratar de assuntos pertinentes à rotina e implementações no empreendimento. Existem também convenções que atribuem à esse grupo funções específicas, que devem ser executadas por seus membros, sendo acompanhar as ações do síndico e ajudar nas soluções de problemas da vida condominial, elaborar norma de conduta interna (Regimento Interno) e até mesmo convocar assembléia, caso o síndico não faça.
COMISSÕES
Esse grupo, apesar de não possuir previsão de eleição na maioria das convenções condominiais, tem feito grande diferença na vida dos moradores de condomínio, principalmente para tratar sobre assuntos específicos e pontuais. Lembra daquela assembleia que você participou, onde vários condôminos pedem melhorias na academia, querem uma reforma na quadra poliesportiva ou até mesmo contratar um serviço bem bacana de assessoria e recreação? Então! É aí que entram as famosas COMISSÕES. Dá pra formar comissões para todos os assuntos: comissão de segurança, comissão de assessoria esportiva, comissão de obras… e por aí vai.
Esses condôminos, engajados no assunto que lhes foi incumbido, conseguem se debruçar com mais dedicação e assertividade nos temas propostos e trazer soluções à massa condominial de forma completa e clara. O olhar mais detalhado destes membros, aliado ao tratamento de assuntos pontuais são primordiais para aquele projeto, que ainda não saiu do papel, ser colocado em prática e funcionar!
ADMINISTRADORA
Atualmente, diferente do que vivenciávamos há pouco tempo, a administradora passou a ter um papel muito mais importante na vida de um condomínio.
Segundo a AABIC (Associação de Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), a empresa contratada possui por volta de 200 atribuições mensais (sim, 200!) para que todas as rotinas sigam de forma tranquila e plena. Com todos os desdobramentos, podemos classificar as principais atividades de uma administradora em gestão administrativa, gestão de RH, gestão financeira, gestão jurídica e gestão de tecnologia. A partir destas atribuições principais, temos as demais obrigações acessórias, que são inerentes a cada uma destas gestões e, caso alguma delas não seja bem executada, a vida condominial certamente é afetada.
A administradora trabalha diretamente com os demais membros do grupo gestor, assessorando e orientando tecnicamente, executando as funções administrativas e toda a parte operacional que lhe é atribuída. Por isso, é de extrema importância que essa empresa contratada seja qualificada e ofereça suporte ao condomínio.
Além disso, é primordial que os condôminos leiam e conheçam a sua convenção de condomínio. Este documento traz informações sobre os direitos e deveres de cada condômino, regras que devem ser seguidas por todos os componentes do grupo gestor e as premissas que são importantes na vida do empreendimento. Não é necessário decorar, mas é preciso saber onde consultar. Saiba que neste documento estão a maioria das respostas para as dúvidas que surgem no dia-a-dia.
